“O cliente vai migrar para o uso, e não a compra”: por que a Vitacon aposta suas fichas em uma gestora digital de imóveis para locação

Encontrar uma boa alma disposta a ser fiadora, pagar um depósito caução ou um seguro fiança… Além dos gastos intrínsecos, o processo de locação de um imóvel pode se arrastar por semanas. Haja paciência.

Startups vêm apostando nesse filão. E não só elas. Em 2019, a construtora Vitacon resolveu disputar um naco desse mercado e lançou sua própria startup: a Housi, uma gestora digital de imóveis residenciais criada para simplificar a vida de inquilinos e proprietários. 

Por meio de um app, é possível selecionar o imóvel, escolher o tempo de permanência e realizar o pagamento, sem fiador ou depósito. As unidades já vêm mobiliadas; um time da startup responde pela decoração.

A Housi não é dona de nenhum empreendimento, mas já administra 3 bilhões de reais em imóveis, com mais de 20 mil clientes atendidos em seu primeiro ano. 

Os donos dos apês pagam uma taxa (de 20% sobre o aluguel) que cobre a gestão de reservas e de anúncios, análise de crédito do locatário e mimos para o hóspede, entre outros custos.

DO TEMPO PERDIDO NO TRÂNSITO VEIO A EPIFANIA QUE GEROU A VITACON

Empreendedorismo é quase uma herança genética para Alexandre Lafer Frankel, CEO da Vitacon e presidente da Housi. A família da mãe é uma das fundadoras da Klabin, maior produtora de papéis do país. O pai foi dono da construtora Reid Construções e volta e meia levava o filho aos plantões de obras. 

Alexandre começou empreendendo em outra área. Aos 18, fundou a Banana Games, empresa de entretenimento digital responsável por conteúdos interativos de programas de TV, como “No Limite” e “Show do Milhão”. 

Na época, ele morava em Pinheiros e trabalhava nos Jardins. Uma distância curta, esticada pelo trânsito paulistano:

“Chegava a passar até cinco horas dentro do carro todo dia. Até que cansei. Me mudei para um apartamento pequenininho, mais perto do escritório, e comecei a fazer o trajeto a pé e de bicicleta. Ali surgiu a vontade de criar uma empresa que visasse a reinvenção da cidade e da vida das pessoas, com foco em mobilidade”

Alexandre deu vazão a essa vontade: vendeu a Banana Games e fundou, em 2009, a Vitacon.

AO REDUZIR A METRAGEM DAS UNIDADES, ELE FOI CONSIDERADO “LOUCO”

Especialista em unidades compactas, a construtora surgiu com o objetivo de fornecer ao público paulistano moradias menores, mais baratas do que a média de mercado e próximas de áreas comerciais, aproximando os clientes de seus locais de trabalho — e amenizando assim o tempo perdido nos engarrafamentos.

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Atualmente, a Vitacon tem 70 prédios e mais de 25 mil clientes na capital paulista. A empresa já surgiu apostando em unidades compactas — e, progressivamente, foi reduzindo ainda mais suas dimensões. 

“Gerou uma grande comoção. Falavam que a gente era louco, mas estávamos atendendo às necessidades dos nossos clientes”

Depois de uma rodada inicial de imóveis com 40 metros quadrados, a empresa passou a oferecer sucessivamente residências na faixa dos 30, 20… E finalmente 10 m². 

Entre outros diferenciais implementados pela construtora, Alexandre lista os espaços de coworking e a oferta de serviços compartilhados (de cozinhas e lavanderias a bikes, motos, carros e patinetes). “Nos dez anos de Vitacon, sempre estivemos um passo à frente do mercado, antecipando tendências e nadando contra a maré”. 

“O USUÁRIO VAI MIGRAR MAIS PARA O USO, E NÃO PARA A COMPRA”

Em 2016, a Vitacon começou a desenhar uma guinada no modelo de negócio. Uma divisão foi criada para gerir empreendimentos erguidos pela Vitacon especificamente no mercado de locação.

A expectativa inicial era que os aluguéis passassem a representar metade da receita da empresa; uma grana recorrente, que ajudaria a Vitacon a se sustentar em momentos de crise no setor da construção civil (que viveu um chacoalhão na ressaca pós-grandes eventos — leia-se Copa e Olimpíadas — e na esteira da Lava Jato).

Entretanto, após lançar três prédios inteiramente voltados para a locação, a Vitacon percebeu que o movimento precisava ser mais ambicioso:

“A gente entende que o usuário final vai migrar cada vez mais para o uso, e não a compra. Nossa ideia é continuar construindo prédios no modelo hoje conhecido como locação — mas que se parece muito mais com um membership, um modelo de assinatura, em que a gente provê o imóvel como um serviço”

Confiante nesse mindset, a Vitacon assumiu a meta de deixar de vender imóveis em 2020. Vai investir apenas em unidades para locação, com a gestão ficando a cargo da  empresa ou de parceiros (no caso de imóveis fora de São Paulo).

ANÁLISE DE DADOS E INTELIGÊNCIA ARTIFICIAL PARA AGREGAR VALOR

A aposta nesse modelo de moradia flexível se intensificou com a Housi. O projeto começou a ser gestado por volta de 2017, quando a Vitacon criou o serviço VN Stay, apostando na moradia on demand “como uma solução para descomplicar a locação e rentabilizar investimentos”. 

Em menos de um ano, o serviço foi expandido e se desdobrou na Housi. Alexandre a define como uma empresa de tecnologia — algo nos moldes de um “Uber do mercado imobiliário” — e “já uma referência em aluguel por temporada”.

Análise de dados e inteligência artificial são aplicados para selecionar os serviços que a Housi deve oferecer; as unidades são entregues mobiliadas e decoradas, visando aumentar a taxa de ocupação (e o valor do aluguel). 

“Não basta só entregar um apartamento ou uma planta. Na nossa visão, também é preciso resolver todas as questões do dia a dia da pessoa, desde trocar o lençol até resolver a limpeza e a manutenção, gerando experiências incríveis”

Os resultados têm sido satisfatórios, segundo o CEO: os imóveis geridos pela empresa alcançam valores até 50% acima da média de mercado.

EM PARCERIA COM INCORPORADORAS, A HOUSI CHEGARÁ A SETE CAPITAIS

Em novembro do ano passado, a Housi atraiu a atenção da Redpoint eventures, que investiu 50 milhões de reais na plataforma e entrou como sócia minoritária do negócio. A injeção de capital deve impulsionar a empresa em sua meta de dobrar de tamanho ainda no primeiro semestre de 2020. 

O primeiro alvo é Porto Alegre.  Em parceria com a incorporadora Infinita, o antigo hotel Plaza (carinhosamente chamado de “Plazinha”), no centro histórico da capital gaúcha, será modernizado e reaberto — espera-se que no fim de 2020 — com o novo nome de Infinita TOWN.CO. A gestão ficará a cargo da Housi.

“A incorporadora ganha porque, com nossa solução digital, consegue aprimorar suas vendas e o resultado dos clientes. E a Housi terá mais imóveis para operar e fazer sua expansão. É a nossa ideia para melhorar a dinâmica das pessoas, que cada vez têm menos motivos para imobilizar suas vidas em um único lugar”

Rio de Janeiro, Curitiba, Belo Horizonte, Fortaleza, Salvador e Brasília são os destinos seguintes, sempre em parcerias com incorporadoras locais, que assumem o desenvolvimento dos projetos enquanto a Housi entra com a gestão e a tecnologia. 

EM NOVEMBRO, A VITACON LANÇOU O PRIMEIRO HOTEL-CÁPSULA DO PAÍS

Paralelamente, e também em novembro de 2019, a Vitacon lançou o On Pod. O empreendimento (no Itaim Bibi, em São Paulo) se anuncia como o primeiro hotel-cápsula do Brasil. 

Em vez de quartos, há dez cápsulas individuais, cada uma com 2 metros quadrados (e 1,17 metro de altura), onde cabem um colchão e duas pequenas prateleiras. 

A inspiração, segundo Alexandre, veio do Japão e do Vale do Silício, onde o custo do aluguel, a escassez de imóveis e as dificuldades de deslocamento tornam esse tipo de acomodação uma alternativa acessível. 

“Em São Paulo, [o público-alvo são] pessoas que trabalham no mercado financeiro ou de tecnologia, que às vezes viram a noite, pessoas com voos no dia seguinte ou mesmo que vão para a balada… A ideia é dar uma solução rápida e eficiente de lugar onde possam passar alguns poucos dias”

Cada cápsula custa 30 reais por hora ou 99 reais pelo pernoite. Por enquanto não há nada confirmado, mas Alexandre diz que o plano é replicar o conceito em outras cidades do país. 

A ver se dessa vez o CEO da Vitacon será tachado novamente de “louco”.