Todo mundo conhece crowdfunding, certo? Arrecadar doações online para materializar cultura (livros, filmes, shows) e projetos sociais tem sido um sinal dos nossos tempos. Há, porém, uma maneira de fazer isso para colocar de pé um prédio, por exemplo. É verdade que o crowdfunding imobiliário segue regras de regulamentação, no Brasil, definidas pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) desde 2017. Ainda assim, dá para fazer negócio. A Bloxs é a primeira startups do Nordeste a surfar nesta onda.
O CEO Rafael Rios, 36, tem mais de dez anos de experiência no mercado imobiliário e conta que a decisão de entrar na área foi rápida. Além de experiência em empresas de estruturação de operações de investimento e incorporação, ele e os sócios — Felipe Souto, 34, Adriano Moreira, 40 e Gilberto Vieira, 43, este último advogado — tinham capital próprio para investir. Desde a abertura da Bloxs, há dois anos, aportaram aproximadamente 200 mil reais no negócio. No ano passado, a empresa faturou 30 mil reais. E para 2019, a previsão é alcançar 200 mil reais.
O que a Bloxs faz é uma espécie de corretagem: seleciona bons projetos imobiliários no mercado de todo o país e capta potenciais investidores por meio do financiamento coletivo, com remuneração do capital acima dos valores praticados pelo sistema financeiro. O faturamento vem de uma taxa de intermediação (5%). De acordo com o empreendedor, o negócio funciona bem tanto para quem investe quanto para o incorporador que assegura mais recursos na fase de pré-obra.
O ELO ENTRE O INCORPORADOR E O INVESTIDOR FINAL
Formado em Administração pela UFBA, Rafael iniciou a carreira na área financeira e de investimentos na Odebrecht, na qual atuou por 11 anos. “Vi que o ciclo financeiro do negócio de incorporação imobiliária, além de ser longo, algo em torno de seis a oito anos, exige uma demanda de muito capital que é atendida, em parte, pelo mercado financeiro”, fala.
Isso porque na fase de pré-lançamento do empreendimento, o incorporador precisa ter de 10 a 20% do Valor Geral de Vendas (VGV) com recursos próprios para garantir despesas com compra do terreno, detalhamento do projeto e licenciamento pela prefeitura, por exemplo. Já no lançamento, mais uma parte dos recursos é captada, entre 20 e 35% do VGV — desta vez por meio dos contratos firmados com os clientes que pagam o sinal de vendas ao incorporador até a entrega das chaves.
O passo a passo de como investir na plataforma da Bloxs. O investidor pode começar com apenas 1 mil reais;
Apenas na fase da construção da obra, o incorporador pode acessar financiamentos bancários. E, finalmente, após muitas etapas, o consumidor pode negociar um empréstimo habitacional com os agentes financeiros. Rafael fala mais a respeito:
“Essa dor o incorporador sempre viveu: ou ele coloca recursos próprios ou arrecada com investidores de maneira informal, sejam familiares ou amigos”
É justamente neste gargalo que entram as startups de crowdfunding de financiamento imobiliário. A Bloxs é um elo da cadeia entre o incorporador e o investidor final, que pode, ou não, se tornar cliente do empreendimento. Ou seja, qualquer pessoa pode apenas investir recursos para ganhar de forma rentabilizada adiante, sem ter necessariamente que efetuar a compra de um imóvel. O CEO ainda diz: “Existe ainda uma falta de conhecimento do mercado imobiliário sobre o crowdfunding de investimento. Nosso maior desafio é popularizar esse modelo como uma alternativa de investimento”.
RISCOS EXISTEM, MAS O RETORNO É MINUCIOSAMENTE ESTUDADO
Como dito, a Bloxs é remunerada com uma taxa de intermediação paga pelo incorporador ao fim do período de captação, em livre acordo, que foi de 5% na sua primeira captação no empreendimento Terras do São Francisco Residence, em Sergipe, no ano passado.
A projeção da fachada do Palazzo Rio Vermelho que teve a captação via crowdfunding feita pela Bloxs.
E os riscos, existem? Sim, são os mesmos a que estão sujeitos qualquer pessoa que compra um imóvel na planta. Se o incorporador sumir com o dinheiro, por exemplo, será preciso entrar com processos na Justiça e rezar para a história acabar bem.
A captação mais recente da Bloxs foi encerrada em 28 de fevereiro. A meta era arrecadar por meio do crowdfunding imobiliário 750 mil reais para o Edifício Palazzo Rio Vermelho, primeiro projeto imobiliário no estado da Bahia, em Salvador, no boêmio bairro Rio Vermelho. Os investimentos começavam em 1 mil reais e eram limitados ao valor de 10 mil reais por investidor. O Palazzo foi desenvolvido pela BRL Incorp, com construção da Consplan Engenharia. O prédio de 38 apartamentos, com um ou três quartos, tem projeto assinado pelo arquiteto Ivan Smarcevscki. No lançamento, em novembro de 2018, 52% do empreendimento foi vendido.
Na análise de rentabilidade realizada pela Bloxs, enquanto o rendimento médio anual da poupança era de 4,55%, em dezembro do ano passado, com a taxa Selic de 6,20%, a expectativa de rentabilidade das quotas do contrato de investimento para a captação do Palazzo era de 17,15%.
A comparação da startup mostra que a rentabilidade do investimento via crowdfunding é melhor em relação à poupança e até em relação ao CDB, que no mesmo estudo era de 6,70% ao ano. Qualquer pessoa pode investir via crowdfunding, mas o investidor só pode sacar o investimento após 30 meses, de acordo com a regra contratual, com a rentabilidade-alvo no período de 48,54% do valor total investido. A operação é 100% digital.
Para se tornar um investidor nos projetos da Bloxs, é preciso acessar o site da empresa e se cadastrar na plataforma. Lá será possível acessar todos os dados dos empreendimentos. Toda a operação é contratualizada e, ao fim de dez dias, o investidor recebe sua cópia assinada. Vale destacar, prossegue Rafael, que a Bloxs não é parte do contrato. A relação contratual se dá apenas entre o incorporador e o investidor. Se, por acaso, a startup não conseguir alcançar dois terços da meta de arrecadação, no caso do Palazzo a quantia de 500 mil reais, os investidores recebem o dinheiro de volta integralmente, sem cobranças de taxas.
PARA INVESTIR É PRECISO EDUCAÇÃO FINANCEIRA
Rafael sempre poupou parte de sua renda desde o início de sua vida profissional. Filho de um economista e de uma administradora de empresas, conta que tinha boas referências em casa na área de finanças. Mesmo assim, buscou as a programas de educação profissional na área. “A gente vive em um país onde há pouca cultura de poupança. Mas o hábito de poupar te traz a liberdade de poder tomar algumas decisões”. E continua: “Não acredito no Estado que vai trazer segurança para o indivíduo e que será capaz de ser o colchão que te dê segurança financeira”.
Este entendimento fez com que ele começasse a poupar muito cedo. Da primeira vez que investiu, aos 22 anos, optou por um fundo de renda fixa, com uma quantia que hoje seria em torno de 10 mil reais. Atualmente, a maioria dos investidores de projetos captados pela Bloxs tem mais de 30 anos e busca alternativas aos investimentos tradicionais. Outro grupo que também vem se destacando, ele conta, é o de universitários, antenado com as novas tecnologias. É um bloquinho por vez.
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