Como a Unpark transforma espaços ociosos em vagas de estacionamento na capital paulista

“Para o usuário final, somos uma espécie  de Airbnb de vagas de estacionamento, em que mostramos a oferta disponível e recomendamos o valor. Já para um estacionamento parceiro, somos um Decolar.com, pois captamos novos usuários online e ocupamos espaços ociosos.” É assim que o publicitário Michele Dim D’Ippolito, 42, resume a proposta da Unpark.

De forma mais resumida, ele é o cofundador do marketplace que atua na cidade de São Paulo e conecta, via aplicativo e por geolocalização, “donos de vagas” a pessoas — obrigatoriamente portadoras de CNH e cartão de crédito — que queiram estacionar seus veículos com um melhor custo benefício. Em geral, o desconto fica entre 20 e 50% se comparado com um estacionamento comum, a depender da região e do acordo firmado entre os anunciantes das vagas e a startup.

O serviço é oferecido com seguro contra sinistros da Liberty Seguros — desenvolvido a “quatro mãos”, especialmente para esse tipo de negócio — e há checagem de cadastros por meio de cruzamento de dados junto à Secretaria de Segurança Pública para verificar antecedentes criminais do motorista, status do veículo, além da já tradicional validação do cartão de crédito.

O sistema da startup conta com um arquivo de vagas mapeadas e pré-negociadas que aparecem na tela do aplicativo. O valor de utilização é mostrado para facilitar a escolha. Para efetivar a contratação da vaga já selecionada, basta preencher as informações no app, estacionar e seguir para o compromisso. Na volta, ao retirar o carro, o valor é cobrado no cartão de crédito do usuário. Todo o histórico da operação fica registrado no aplicativo e pode ser consultado sempre que surgirem dúvidas com multas de trânsito ou eventuais danos ao veículo.

Uma das funcionalidades-chave do sistema é a reserva antecipada de vagas. Samantha Barbieri, 36, também publicitária, sócia de Michele e responsável pelo relacionamento com os investidores, conta que dificilmente alguém se preocupa com o local onde vai parar quando sai para tomar café com um amigo. “Logo na primeira experiência, precisamos fazer com que o usuário queira sempre reservar a vaga, porque é mais barato e porque o custo é mais transparente.”

Michele diz que, no futuro, o aplicativo da startup estará integrado com a agenda pessoal do usuário. “Da mesma forma que o Waze fala para você que está na hora de sair para o seu destino, o Unpark vai dizer que é hora de reservar a sua vaga.”

Os sócios montaram ainda uma oferta ampla para clientes B2B ao ressignificar o uso dos espaços ociosos ofertando-os para empresas estacionarem suas frotas (caso de uma doceria cliente que tem vários veículos circulando simultaneamente nas ruas para fazer entregas diurnas); empresas de mobilidade recarregarem devices elétricos (caso da Yellow, com quem eles têm contrato); locadoras de veículos interessadas em capilarizar centros de entrega e devolução de veículos (ainda em prospecção); e empresas prestadoras de serviço cuja frota poderia pernoitar em vagas em faixa de horário alternativo (ainda em prospecção também). Samantha conta mais a respeito:

“A nossa ideia é destravar a cidade e isso não se refere ao trânsito, mas sim a um monte de espaços que existem e estão inacessíveis, cheios de portões e cadeados”

Na modalidade B2B, o cliente PJ é chamado de usuário master e há diversas formas de comercialização. Por exemplo, contratação que permite uma mesma vaga ser usada por várias pessoas da empresa. Outra em que várias vagas, em locais diferentes da cidade, possam ser utilizadas por uma só pessoa. Ou ainda a possibilidade de compra por lote, na qual o cliente consegue uma negociação melhor pelo volume de vagas adquirido.

FACILITAR A MOBILIDADE URBANA SEM FOCAR NO MODAL CARRO

O modelo de negócio da Unpark é ser um agregador de espaços ociosos em imóveis residenciais e comerciais, condomínios, terrenos incorporados e ainda sem construção, estacionamentos (bandeirados ou não) e onde quer que exista a oportunidade de um ativo imobiliário gerar renda extra.

Hoje, esses espaços são transformados em vagas para veículos, mas os sócios da startup dizem que não dependem do modal carro para facilitar a mobilidade urbana. “Hoje, falamos de ocupação de espaço ocioso por veículos, mas já enxergamos a ocupação com logística, por exemplo, com containers que serviriam para espalhar os centros de distribuição pela cidade”, conta Samantha.

Seja para uso por veículos ou containers, o sistema de mapeamento e listagem de imóveis na Unpark é o mesmo. Espaços privados que se cadastram no sistema, recebem uma nota da startup e, de acordo com a comparação e média de preços praticados na região, o algoritmo da empresa determina o preço da vaga. Essa avaliação inicial é sempre balizada pelos feedbacks recebidos dos usuários. Michele afirma:

“O anunciante pode aceitar o valor ou não aceitar e não disponibilizar a vaga. Mas ele não tem opção de mudar o preço”

Já para lotes de vagas advindos de PJ, seja de um grande player de condomínios ou uma rede de estacionamento, a negociação é mais regulada. “Nesse caso, o parceiro pede um preço pela vaga e nós só a colocamos na nossa plataforma se nos interessar. Provavelmente, recusaremos se ele quiser cobrar o mesmo preço do balcão, porque não queremos competir.”

Na maioria dos casos, os empresários entendem que a negociação abaixo da tabela de valor negociada com a Unpark é vantajosa porque, no fim do mês, ele contabilizará ganhos com o aumento na taxa de ocupação. Até o momento, a startup contabiliza 1.300 downloads orgânicos do aplicativo, com 30% de taxa de conversão e 2 mil vagas cadastradas na cidade de São Paulo. A startup deve fechar 2019 com 10 mil espaços listados.

O usuário precisa apenas preencher as informações no app do Unpark, estacionar e seguir para o compromisso. Na volta, o valor é cobrado automaticamente no cartão de crédito.

No segundo semestre de 2018, o faturamento foi de 50 mil reais, mas as perspectivas para este ano são de 180 mil reais e 1,8 milhão, em 2020. “Contamos com uma equipe comercial nas ruas em busca de oportunidades.”

Segundo Samantha, as vagas mapeadas e operantes até agora cobrem 18 bairros nas regiões mais adensadas da cidade: Centro, Zona Oeste e parte da Zona Sul. O plano é estar presente em 80% da cidade até o fim de 2019. “Já temos vagas catalogadas e mapeadas nas zonas Norte e Leste, que aguardam a captação de investimento — temos rodada aberta no valor de 1,5 milhões de reais — para fazermos a ativação e divulgação extensiva com marketing geolocalizado”, diz.

Das vagas comercializadas atualmente, 60% são em estacionamentos bandeirados (redes GarageInn, Multipark, RRM entre outras); 10% são em estacionamentos bandeira branca; 10% são em espaços residenciais (casas e condomínios de apartamentos); e 20% em terrenos de incorporadoras, como Cyrela e Setin, que já fecharam parceria com a startup e preveem que novos edifícios já nasçam com o sistema Unpark.

A modelagem do negócio tem como meta reter 25% da receita gerada e distribuir os outros 75% entre todos os demais atores. “Por uma questão de estratégia de penetração e abertura de mercado, há locais em que vamos zerar a nossa comissão porque sabemos que precisamos estar ali”, comenta Samantha.

A IDEIA VEIO DE FORA, MAS GANHOU FORÇA AQUI

A Unpark nasceu da inquietude de Michele e Samantha com outro negócio em que são sócios, a agência de publicidade Dim, que opera há 18 anos. “Pensávamos muito para onde iria o mercado de propaganda nos próximos cinco anos… e a longo prazo. Daí começamos a olhar o ecossistema de startups. Viajamos, estudamos um monte de metodologias e decidimos criar outra empresa,” fala Samantha.

O curioso é que a ideia inicial de compartilhar espaço ocioso em forma de vaga não veio da Unpark. Ela afirma que existem modelos semelhantes no Canadá, Israel, Berlim e Espanha e que todos foram estudados pelo trio de fundadores – ela, Michele e Daniela Klaiman, 36, que não participou da entrevista, mas está na empreitada desde o começo.

O Unpark já está presente em 18 bairros de São Paulo.

Em todos os negócios, o core business é semelhante, mas a maneira de cada país olhar para esse tipo de compartilhamento de espaço é diferente. Em Israel, por exemplo, os empreendedores não entendiam por que os brasileiros se preocupavam tanto com segurança em prédios residenciais. Nos EUA, é possível parar em frente a residências com guias rebaixadas — o que é proibido pela nossa legislação. Por outro lado, lá não existe o perfil de garagem subterrânea.

Os sócios começaram, efetivamente, a desenvolver a startup em 2016. Investiram 600 mil reais de recursos próprios para criar o algoritmo, contratar consultores e deixar tudo “redondo” para lançar o MVP. Em tempo: eles condicionam o início da operação da startup, julho de 2018, à entrada da primeira rodada de investimento-anjo, feito por Edmo Chagas, ex-BTG Pactual, cujo valor não é divulgado.

A grande dificuldade do período inicial foi validar a ideia com todos os stakeholders: incorporadoras, administradoras de imóveis, estacionamentos, síndicos profissionais e órgãos como o SECOVI-SP – Sindicato da Habitação. O fato de os três sócios já terem reputação profissional trouxe prós e contras. Para o lado negativo pendeu o alto nível de exigência e a falta de pressa para lançar o produto (afinal, o perfeccionismo pode travar um negócio inovador). Para o lado positivo, o networking e o acesso ao mercado foram destaque. “Muito do que conseguimos foi pelo nosso histórico”, dizem.

A experiência no mercado de publicidade não impediu a ocorrência de erros, tão comuns em startups. Michele lembra que houve ocasião de os sócios “gastarem um cartucho” para marcar uma reunião importante, ouvir um insight e ter de voltar para o escritório para resolver um problema que eles nem tinham se dado conta que existia até então. Ele completa: “A parte de investimento também não foi fácil. Começamos achando que conseguiríamos aporte de venture capital com valores absurdos, tipo 14 milhões de reais. Era um pensamento de publicitário. A gente teve que readequar todo o planejamento”.

No momento, o desafio é ganhar capilaridade. Depois de cobrir 90% da região metropolitana de SP, em 2020, eles pretendem expandir para Rio de Janeiro e Belo Horizonte, lugares que já estão sob observação. O sonho perseguido pelo trio é ser uma plataforma de serviços que permita agregar à experiência da reserva de vaga a combinação de serviços como lavagem, vistoria, recarga, conexão modal, logística, ponto de descanso para motoristas de aplicativo e bolsão de espera para shows e aeroportos. Para breve, Michele promete o lançamento de uma assinatura de estacionamento: “Hoje, fazemos com que a experiência que envolve o carro seja maravilhosa, mas já estamos colocando o pé em outras coisas”.